услуги /  гражданам /  жилищные права /  проверка юридической чистоты

 Проверка юридической чистоты недвижимости

 

Лично в моей практике неоднократно случались ситуации, когда риэлтор с многолетним опытом, получивший в общем то немалые деньги за проверку юридической чистоты потенциально приобретаемой клиентом квартриы, не мог ответить на вопрос, что и как именно он проверял. Расплачиваться, в итоге, приходится незадачливому клиенту, купившемуся на красивые обещания.

Имеет ли смысл подобное пренебрежительное отношение к предмету, представляющему такую значительную стоимость? В данном случае экономия на грамотном адвокате, занимающемся жилищными делами, может стоить слишком дорого. Намного больше, чем стоимость самой дорогой консультации.

Если же, не смотря ни на что, Вы все равно решились делать все самостоятельно, то, возможно, некоторые из приведенных советов смогут Вам помочь.

Прежде всего необходимо отметить, что в данном вопросе отсутствует одинаковый для любого случая перечень действий, который необходимо выполнить для достижения положительного результата.  Значительную роль играют нюансы, свойственные конкретной ситуации. Тем не менее, вполне возможно говорить о некоторых алгоритмах.

Вопрос юридической чистоты приобретаемой недвижимости имеет преобладающее значение для покупателя. Именно он, оплатив стоимость имущества, оказывается в ситуации, когда все неоцененные риски ложатся на него. Безусловно, действующее законодательство предусматривает способы защиты приобретателя и в данном случае. Тем не менее, совершенно очевидно, что взыскивать ущерб потом с неизвестным результатом намного хуже, чем предотвратить возможные потери на этапе подготовки сделки.

И так, первым вопросом, на который надлежит дать ответ, будет вопрос о том, кто является продавцом. Юридическое лицо или физическое. Далее- как было приобретено имущество. Третье- есть ли какие-либо обстоятельства, делающие возможным обращение взыскания на приобретаемую недвижимость по существующим долгам продавца.

Физическое или юридическое лицо- в данном случае не имеет значения для проверки его правоспособности и дееспособности. Отличие- как всегда в деталях. Для физического лица необходимо проверить, не лишен ли он дееспособности в судебном порядке, состоит  ли он на учете в психо- неврологическом и наркологическом диспансерах, есть ли у него психические заболевания, которые могут послужить основанием для признания заключенной сделки недействительной (применения последствий недействительности      ничтожной сделки). Косвенными признаками, подтверждающими «нормальность» продавца будут наличие у него водительских прав или разрешения на оружие. Исключая возможность приобретения требуемых справок без прохождения медицинской комиссии, предъявляемые законом требования к водителям и владельцам гражданского оружия предполагают соответствие требованиям психического здоровья. В то же время, само по себе состояние на учете в диспансере не исключает возможность осуществления законной сделки. Просто в этом случае необходима комплексная работа с привлечением врача соответствующего профиля для определения периода, в течении которого лицо гарантированно осознает значение своих действий и соответствующее подтверждение медицинскими документами. Далее необходимо установить, состоит ли продавец в браке. Если да то, скорее всего, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Если приобретаемое недвижимое имущество- квартира, то проверяем, кто зарегистрирован в ней, на каком основании выбыл, а также все иные обстоятельства, в отношении которых есть сомнения.

 

В случае, если продавцом является организация, то необходима проверка ее правоспособности. Юридические лица считаются созданными и приобретают в полном объеме возможность нести обязанности и приобретать права после юридической регистрации. Подтверждением этого факта является свидетельство о государственной регистрации юридического лица, выдаваемое соответствующей налоговой инспекцией. Для некоторых форм юридических лиц возможна регистрация в других органах, но это, по большому счету, экзотика. Вряд ли вашим продавцом будет политическая партия или банк. Хотя, возможно. Далее необходимо установить, является ли юридическое лицо действующим и не зарегистрированы ли в его отношении процедуры признания несостоятельным ли реорганизации. Ответ на данные вопросы даст Вам выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Ее можно получить в соответствующей налоговой инспекции в сокращенном виде, либо с помощью многочисленных специализированных компаний. Даже сокращенной выписки достаточно для установления перечисленных сведений. Заодно, выписка поможет проверить, кто является руководителем.

Если все нормально, то можно переходить к анализу бухгалтерской и налоговой отчетности. В идеале, приобретаемая недвижимость должна быть отражена в бухгалтерском учете. Как основное средство, как обязательство, или другим способом. Но, возможно,  продавец приобрел недвижимость только что, так что в отчетность она еще не попала. А вот если недвижимость приобретена продавцом давно, а в балансе десять тысяч рублей, то необходимо получить объяснение причины. Лично я довольно часто привлекаю профессионального бухгалтера. По той причине, что некоторые несущественные на взгляд другого человека детали отчетности даже в отсутствии других документов могут о многом ему сказать. Что, в свою очередь, будет основанием для проверки других данных.

Также проверяем полномочия лица, который действует от имени юридического лица. Если он действует по доверенности, проверяем не только факт выдачи доверенности, но и то обстоятельство, что она не отзывалась обратно.

 

Если все нормально с продавцом, то можно проверять саму недвижимость. У кого была приобретена, когда, при каких обстоятельствах. Была ли осуществлена оплата полностью и своевременно. Проверяем кто зарегистрирован владельцам в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Какие есть ограничения.

В большинстве случаев споры относительно недвижимости рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости. Так что проверяем наличие вынесенных решений и поданных исков. При чем, если продавец- юридическое лиц, то проверяем как соответствующий арбитражный суд, так и суд общей юрисдикции. Вопрос о возможности судебных споров в других судах должен решаться исходя из анализа совокупности других имеющихся данных. Помимо споров относительно объекта недвижимости смотрим другие споры, в которых участвовал или участвует продавец. Это информация совместно с данными отчетности позволит строить предположения относительно потенциальной возможности неплатежеспособности продавца.

Естественно, смотрим сами документы- основания возникновения права на недвижимость. Как правило, это договор. Ну и свидетельство. Несмотря на то, что свидетельство подтверждает только право собственности продавца на дату его выдачи, оно все равно необходимо для осуществления процедуры регистрации перехода права собственности. Так что его отсутствие также является поводом для дополнительной настороженности.

 

Полученная информация анализируется на предмет подтверждения одних фактов другими, а также на предмет возможных противоречий. Большую помощь может оказать знание истории сделок с объектом недвижимости. Официального способа получения этих данных к сожалению нет.

Сопутствующими вопросами, на которые надлежит дать ответ, являются вопросы о давности владения продавцом предлагаемым объектом, о налоговых последствиях сделки и о предлагаемом способе оплаты.

Ответы на некоторые из этих вопросов рассмотрены в других разделах данного сайта. На другие из них придется дать самостоятельные ответы.